CMMS in de facilitaire sector
Gebouwbeheersysteem (GBS) & Technisch activabeheer
CMMS, de digitale ruggengraat van facilitair management
Property Management, Facility Management (FM), Asset Management (EAM): dit verwijst naar het leven van gebouwen, installaties, netwerken, technische uitrusting enz. die ten dienste staan van de mensen (gebruikers, klanten, bewoners) die ze gebruiken en onder de administratieve, beveiligings- of regelgevende verantwoordelijkheid vallen van de eigenaars en beheerders van de activa (Property Manager, Asset Manager, Facility Manager).
Activa zijn niet langer “slechts” technische objecten. Ze vormen de kern van een uitwisselings- en interactieproces tussen talrijke menselijke (technische diensten, onderaannemers, gebruikers enz.) en technische (GBS, toezicht enz.) spelers. In deze nieuwe digitale realiteit is het CMMS een essentiële digitale pijler die het technische en economische leven van het bedrijfsmiddel gedurende de hele levenscyclus samenbrengt, van bouw tot sloop. Zonder dit systeem is het vandaag de dag onmogelijk om te anticiperen op de levensduur en energieprestaties, deze te simuleren of te optimaliseren.
Concreet: “Aan de ene kant zijn er de bewoners van een gebouw. Aan de andere kant zijn er degenen die het bedienen en onderhouden, die naar de bewoners luisteren. De laatste jaren zijn we meer en meer bezig met het ‘onderhouden’ van gebouwen, met als doel ze comfortabeler te maken voor de gebruikers om in te werken. CMMS of OMS (Maintenance and Operations Management), als instrument voor activabeheer, is een essentiële troef in deze transformatie,”vat Laurent Truscello, product marketing manager voor facility management bij CARL Berger-Levrault, samen. Alles begint bij de gebruiker van het vastgoed en hun kwaliteit van leven in hun omgeving. Voor hen is de toegang tot de CMMS–oplossing vereenvoudigd, direct, praktisch en mobiel.
Succesverhalen van klanten: Lees de getuigenis van Alstef “Onderhoud van bagagesorteersystemen op luchthavens”
CMMS in het hart van gebouwbeheer en gebruikerstevredenheid
Als een huurder, werknemer of klant een storing of defect meldt, komt het CMMS onmiddellijk in actie. Het kan worden gebruikt om de juiste technische mensen (onderaannemers of onderhoudstechnici) aan te wijzen, te waarschuwen, te briefen en te begeleiden, en indien nodig op te volgen, hun werk te controleren of storingen in hun werk te melden. De CMMS-oplossing zorgt voor een dialoog tussen de vragende partij en de technische operator en maakt het mogelijk om de tevredenheid van de eerste en de efficiëntie van de tweede te beoordelen dankzij de traceerbaarheid van de uitgevoerde acties. Het genereert indicatoren zoals efficiëntiepercentages, de verdeling tussen correctieve en preventieve acties enz. die managers zullen proberen te verbeteren of te bestuderen om na te gaan of de contractuele verbintenissen die ze met hun onderaannemers zijn overeengekomen, worden nageleefd. Kortom, CMMS is een essentieel instrument voor gebouwbeheerders waarmee ze de goede werking van de gebouwen waarvoor ze verantwoordelijk zijn kunnen garanderen, alle betrokken processen kunnen controleren en een optimale dienstverlening aan de gebruikers kunnen garanderen.
Tot slot is het aanbod van diensten uitgebreid. Naast pechverhelping zijn er nu ook aanvragen voor verhuizingen, werken, energieprestaties enz. Soms is er een speciaal portaal op basis van het CMMS om alle nuttige informatie op de site te delen: openingsuren, kantinemenu, conciërgedienst enz. Met het CMMS dekt de beheerder alle behoeften die verband houden met de exploitatie en het gebruik van een gebouw.
Beheren met CMMS om de duurzaamheid en prestaties van apparatuur te verbeteren
Asset Managers en Property Managers hebben toegang tot een gecentraliseerde inventaris van hun activa en een gezondheidsdossier van hun activa op elk niveau (sites, gebouwen, lokalen, terreinen, technische uitrusting enz.) Een eigen systeem geeft hen onafhankelijkheid van dienstverleners en continuïteit in de analyse van hun prestaties bij veranderingen in de tijd.
Omdat niets eeuwig meegaat, verslechteren activa en hun uitrusting na verloop van tijd. Kennis van de bedrijfsmiddelen die in het CMMS zijn geïdentificeerd is een eerste vereiste om regels op te stellen voor het plannen van grote werkzaamheden of renovaties. Door gegevens over preventieve plannen (filters elke 2 jaar vervangen, brandblussers elk jaar controleren enz.) en de gezondheidstoestand van apparatuur in real time toe te voegen, brengt de oplossing de gegevens samen die nodig zijn voor besluitvorming en stimuleert het maken van de juiste keuzes.
De Property Manager en Asset Manager kunnen dus met kennis van zaken de juiste keuzes maken over de toekomst van hun bedrijfsmiddelen en investeren. Airconditioning die te veel energie verbruikt, of een type apparatuur dat het laat afweten, kan worden vervangen in plaats van onderhouden. Omgekeerd kan apparatuur met hoge prestaties worden uitgebreid en kan het onderhoud worden aangepast aan de werkelijke omstandigheden. Het financiële en budgettaire aspect vormt de kern van de CMMS-tool en is ongetwijfeld een sleutelfactor in het gevoerde beleid. Zodra de strategieën zijn bevestigd, worden ze toegepast door de onderhoudsteams of dienstverleners. Al deze werven of projecten worden gepland in het CMMS zodat ze kunnen worden gecontroleerd.Hierdoor is de technische en economische traceerbaarheid compleet in de activabank.
Persoverzichten: Een CMMS implementeren voor een beter technisch beheer van gebouwen.
Persoverzichten: Een CMMS implementeren voor een beter technisch beheer van gebouwen.
CMMS maakt het gemakkelijker om inzicht te krijgen in uw bedrijfsmiddelen
Bedrijfsmiddelen, netwerken en infrastructuren bekijken op een kaart, een soort Google Maps, maakt ze begrijpelijker en biedt een geografische context voor onderhoudsactiviteiten. Plattegronden geven daarentegen de binnendimensie van gebouwen weer. Moderne CMMS-systemen bevatten daarom deze cartografische dimensie op meerdere schaalniveaus, om onderhoudsmedewerkers te helpen de systemen te begrijpen die ze moeten beheren en om Property Managers te informeren bij het nemen van beslissingen, zodat ze een beter inzicht krijgen in de activa waarvoor ze verantwoordelijk zijn.De bijdrage van kaarten is ook nuttig voor processen die te maken hebben met ruimtebeheer, zoals het monitoren van verhuizingen, het beheren van oppervlakten en gebruik, het beheren van bewoners enzovoort, wat het aanbod van softwareoplossingen verrijkt.
De komst van BIM-modellen (Building Information Model) geeft CMMS niet alleen de gegevens die nodig zijn om de apparatuurboomstructuren te initialiseren van waaruit onderhoudsprocessen zullen worden uitgevoerd, maar ook inzicht in netwerken (elektrisch, HVAC enz.) dankzij hun 3D-reconstructie. Voor infrastructuren of lineaire netwerken staat de term CIM voor City Information Model. Het verankeren van BIM-modellen in een bepaald gebied maakt het gemakkelijker om een complex systeem in zijn omgeving te begrijpen.
BIM en CIM worden een standaardkenmerk van CMMS- en Facility Management-oplossingen. Op deze manier wordt de belofte van As Built naar As Maintained werkelijkheid. BIM voor de bouw vindt zo digitale continuïteit met BIM voor exploitatie en onderhoud. Voor bestaande bedrijfsmiddelen kunnen Lidar-scans of andere modellering worden gebruikt om de gegevens te reconstrueren tot een grafische digitale tweeling van het bedrijfsmiddel.
CMMS, een onderling verbonden, open en multi-source platform
Op het gebied van activabeheer is CMMS noodzakelijkerwijs verbonden met een groot aantal bronnen en systemen. Deze systemen kunnen intern zijn, zoals gebouwbeheersystemen (GBS), toezichtsystemen of hypervisors (bv. BOS = Building Operating System). In realtime bepalen alarmen en tellers de onderhoudsactiviteit of geven ze informatie over de gezondheidstoestand van installaties, zodat de juiste actie op het juiste moment kan worden ondernomen. CMMS kan ook worden gebruikt in combinatie met portals om een bredere ervaring van gebouwdiensten te delen (bijv. conciërgediensten, catering, beheer van toegangsbadges enz.)
De systemen kunnen ook extern zijn aan de IS van het bedrijf. Om onnodige gegevensinvoer te voorkomen en vooral om de betrouwbaarheid van diagnostische gegevens te garanderen, kunnen alle inspectierapporten worden gesynchroniseerd met de platforms van de inspectie-instellingen. Elke actie die nodig is om afwijkingen te corrigeren, wordt automatisch gegenereerd.Vandaag de dag is het essentieel om de wettelijke status van een vestiging of infrastructuur te kennen met het oog op persoonlijke veiligheid. Eigenaars worden steeds vaker blootgesteld aan gerechtelijke acties in geval van niet-naleving. Deze traceerbaarheid is daarom de verantwoordelijkheid van iedereen die betrokken is bij het contractuele onderhoud van het bedrijfsmiddel.
Het CMMS staat ook open voor de tools van FMeurs om het verzamelen van werkrapporten te vergemakkelijken wanneer deze worden geproduceerd met de tools van de onderaannemer. Het belangrijkste is om informatie te centraliseren in het CMMS, ongeacht de bron.
Het CMMS wordt het dataplatform dat informatie over bedrijfsmiddelen samenbrengt gedurende de hele levenscyclus van het bedrijfsmiddel (van constructie tot buitengebruikstelling). Het kan ook worden gebruikt om op een veilige manier assetgegevens te delen met een reeks andere systemen. Het is bijvoorbeeld mogelijk om de beschikbaarheid van een vergaderruimte te delen, rekening houdend met onbeschikbaarheid voor onderhoud, om lopende aanvragen of uitgevoerde werkzaamheden te tonen, om activiteiten te delen op dashboards met behulp van BI-software (Business Intelligence) enz.
“De erg gewaardeerde tool CARL Touch is onontbeerlijk voor onze technici om de snelheid en efficiëntie van de interventies te garanderen en ons uitrustingenpark in optimale toestand te houden”
Benoît Lepointe – Hoofd Onderhoudstechniek, Alstef Groep
CMMS, activabeheer en ruimtebeheer
Een uitstekend CMMS biedt u meer dan alleen onderhoud; het kan ook voldoen aan uw EAM-behoeften. Het biedt inventarisatiefuncties zodat u kunt achterhalen waar de printer in kantoor F115 is gebleven: vaste labels met barcodes en QR-codes kunnen worden gebruikt om apparatuur te scannen, die nu kan worden getraceerd. Displays maken het makkelijker voor het personeel om zich te verplaatsen of aan te komen: je kunt zien of een bepaald bureau bezet is, of er een derde bureau bij kan en welke apparatuur er ontbreekt. Er zijn verschillende functies voor ruimtebeheer beschikbaar.
De CMMS-oplossing kan ook worden gebruikt voor het beheer van activaprocessen zoals huurcontracten, percelen, oppervlakten enz. en zelfs voor het bijhouden van huurbetalingen om te zien of een huurder in gebreke blijft. Het kan ook worden gebruikt om andere apparatuur binnen hetzelfde pand te beheren, zoals een wagenpark, groene ruimtes en de IT-apparatuur van de beheerder.
CMMS, energieprestaties van bedrijfsmiddelen en apparatuur
Stijgende energieprijzen en de invloed daarvan op het beheer van onroerend goed hebben ertoe geleid dat asset managers CMMS gebruiken om het verbruik te controleren en de systemen voor verwarming, airconditioning en verlichting te optimaliseren. Het aansluiten van water- of elektriciteitsmeters kan waarschuwingen genereren als het verbruik ongewoon hoog is. Een globale benadering van het systeem kan betekenen dat de tijd rijp is om te profiteren van een lek om het verwarmingssysteem aan te passen of te moderniseren. Het CMMS kan rechtstreeks gegevens verzamelen uit energieprestatietools zoals BL.Predict), of directe koppelingen bieden met energieleveranciers (bijv. ENEDIS of GRDF in Frankrijk).
De platformbenadering biedt een macroscopisch beeld van energie-intensieve gebouwen of infrastructuren en vergelijkingen in m2 voor gebouwen op basis van hun gebruik. Bovendien is het dankzij onze technische kennis van apparatuur en moderne monitoringtools op basis van verbonden objecten eenvoudig om submetingen uit te voeren. Alle verzamelde gegevens leveren de hefbomen om de energieprestaties van apparatuur meer in detail te verbeteren. In sommige landen zijn prestatiemetingen verplicht. In Frankrijk bijvoorbeeld leggen de BACS- en TERTIAIRE-decreten resultaten op die managers verplichten stappen te ondernemen om hun vooruitgang aan te tonen.
We moeten actieplannen kunnen voorstellen om het energieverbruik verder terug te dringen en er tegelijkertijd voor zorgen dat het verbruik van de apparatuur in de loop der tijd niet verslechtert. CMMS is daarom een sleutelelement in de ondersteuning van de ecologische overgang, vooral voor bestaande faciliteiten.
In een notendop, als onderdeel van het streven naar Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO), is onderhoud er verantwoordelijk voor dat apparatuur “zo efficiënt mogelijk” werkt, zowel wat betreft efficiëntie als energieverbruik.
De belangrijkste voordelen van CMMS voor facility management en technisch beheer van gebouwen:
- De tevredenheid van gebruikers en bewoners verbeteren.
- Centraliseren van kennis over onze activa.
- Onderhouds- en contractkosten verlagen.
- De levensduur en beschikbaarheid van apparatuur verlengen.
- De energieprestaties van faciliteiten optimaliseren.
- Zorgen voor de veiligheid en het welzijn van de bewoners.
Onze laatste referenties in de Facility Building sector
Onze CMMS-oplossing voor facilitair beheer: CARL Source Facility
CARL Source Facility is onze technische beheersoftware voor vastgoedactiva, infrastructuren en netwerken van bedrijven in de tertiaire sector. Deze oplossing voor Facility Management werd ontworpen in samenwerking met andere grote spelers in het domein zodat u het onderhoud en de exploitatie van uw vastgoed kan optimaliseren. Ons gamma Facility biedt u daarnaast de mogelijkheid de beschikbaarheid van de uitrustingen en de veiligheid van uw personeel te garanderen, uw dienstverleners op te volgen en uw contracten en onderhoudsactiviteiten in realtime aan te sturen zonder in te boeten aan kwaliteit en zonder de controle te verliezen over de kosten.
